Verwerving supermarktlocatie door opzegging huurovereenkomst ten koste van zittende huurder mag

/0 Reacties/in /door

Op 25 april 2014 heeft de Hoge Raad ten tweede male bevestigd dat de wachttijd van drie jaar bij opzegging van de huurovereenkomst winkelruimte wegens dringend eigen gebruik na koop van het onroerend goed nog maar uitsluitend geldt in de eerste huurtermijn. Hiermee wordt het eerdere arrest van de Hoge Raad van 2010, welk arrest vele pennen in de literatuur in beweging heeft gebracht, aldus bevestigd.

Deze zaak betrof de opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte waarin Aldi een van haar supermarkten had gevestigd. De opvolgend huurder had onroerend goed kort daarvoor gekocht en wenste in plaats van Aldi aldaar zelf een supermarkt te exploiteren.

Huurovereenkomst

Voor inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht per 2003 gold alsdan een wachttijd van drie jaar, ongeacht de duur van de huurovereenkomst. De Hoge Raad bepaalt thans aldus dat die wachttijd nu alleen maar geldt in de eerste huurperiode, welke in de regel vijf jaar, doch in casu tien jaar betrof. In het nieuwe huurrecht geldt die wachttijd nadien dus niet meer en is het aldus mogelijk om per onmiddellijk na aankoop van het onroerend goed de huurovereenkomst per eerst mogelijke datum op te zeggen en het gehuurde zelf te gaan gebruiken voor eenzelfde activiteit, in casus aldus de exploitatie van een supermarkt, maar dat kan uiteraard iedere winkel betreffen.

Met name in de supermarktbranche is sprake van schaarste aan goede vestigingspunten en wordt de goodwill van een onderneming veelal in belangrijke mate bepaald door de mogelijkheid om op een bepaalde renderende locatie een supermarkt te kunnen exploiteren. Het ligt voor de hand dat organisaties via deze weg aldus zullen trachten goede locaties te verwerven, ten koste van de zittende huurder.

Met name in die situaties waarin supermarktondernemers forse investeringen doen bij ombouw van formules, hetgeen momenteel in volle gang is, dient men dus bijzonder waakzaam te zijn dat de (hoofd)huurrechten niet gedurende de afschrijvingstermijn een streep door die rekening kunnen trekken.

Huurrechten

Doordat bij de overgang van C1000 naar Jumbo en/of Albert Heijn en/of Coop de huurrechten veelal door juridische splitsing en fusie zijn overgegaan onder algemene titel, zijn die huurrechten aldus niet vernieuwd. Door de bevestiging die de Hoge Raad heeft gegeven, bestaat aldus in de hoofdhuurovereenkomst, maar ook in de onderhuurovereenkomst, het risico dat er langs de weg van koop van onroerend goed en opzegging van de huurovereenkomst alsnog kapers op de kust komen. Omdat franchisenemers in de supermarktbranche veelal onderhuurder zijn dienen zij waakzaam te zijn en navraag te doen naar de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst. De hoofdhuurder is verplicht die duur te melden.

Het advies aan supermarktondernemers die thans worden geconfronteerd met een ombouw is dan ook om zich bijzonder goed te vergewissen van de duur van de hoofdhuurrelatie en zo nodig ervoor zorg te dragen dat deze wordt verlengd, alvorens wordt geïnvesteerd.

Voor geïnteresseerden vermelden wij hier de vindplaats van het arrest van de Hoge Raad te raadplegen op de website rechtspraak.nl : ECLI:NL.HR:2014:1018.

 

Eenzijdige collectieve fee-verhoging door franchisegever ongeoorloofd

/0 Reacties/in /door

In een belangwekkende uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 23 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:249 (Spare Ribs Express/Franchisenemer) lag de vraag voor of een franchisegever een verhoging van een bijdrage mocht doorvoeren. De franchisegever had voor 2009, 2010 en 2011 aan de franchisenemers een verhoging van de marketingbijdrage gevraagd. De Franchisenemers, waaronder de franchisenemer in kwestie, hadden daar steeds mee ingestemd. Toen de franchisegever aan de franchisenemers voor 2012 wederom een verhoging vroeg, stemde de franchisenemer in kwestie ter vergadering van de franchisenemers tegen, terwijl de meerderheid van de franchisenemers voor stemde. De franchisegever stelde de meerderheidsbeslissing vast en vorderde afdracht van de verhoogde bijdrage van de weigerachtige franchisenemer.

De franchisenemer heeft in eerste aanleg gewezen op het ontbreken van een contractuele bevoegdheid om tot eenzijdige verhoging over te gaan en kreeg hierin gelijk. In hoger beroep wordt vastgesteld dat de franchiseovereenkomst niet voorziet in een gebondenheid aan besluiten van de meerderheid van franchisenemers. Ook is er anderszins geen sprake van een contractuele eenzijdige bevoegdheid om tot verhoging van de marketingbijdrage te komen.

Grote “franchiseketenbelang

De franchisegever wijst er onder meer op dat sinds het sluiten van de franchiseovereenkomst in 1997 er veel veranderd is, zoals de omvang van de franchiseorganisatie en het belang van (internet)marketing, waardoor op landelijk niveau marketing gevoerd dient te worden om de concurrentie voor te blijven. Verder wordt gewezen op het “grotefranchiseketenbelang”, dat inhoudt dat het belang van de franchiseformule prevaleert boven de individuele belangen van de franchisenemers. Met het oog op dat belang is volgens de franchisegever een bedrag aan landelijke marketingactiviteiten benodigd dat zo hoog is dat dit in redelijkheid niet valt te financieren uit de reguliere franchise fee.

Het Gerechtshof overweegt dat het niet ondenkbaar is dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid ertoe leidt dat in het belang van de franchiseformule en/of het collectief van franchisenemers een betalingsverplichting wordt aangenomen, zonder dat daar een contractuele basis voor is. Echter, de argumenten van de franchisegever overtuigen het Gerechtshof niet. Daarbij doelt het Gerechtshof kennelijk in het bijzonder op de stelling dat de benodigde markering activiteiten niet uit de reguliere franchise fee zouden kunnen worden voldaan.

Ten overvloede overweegt het Gerechtshof nog dat indien en voor zover de franchiseovereenkomst zou bepalen dat de franchisegever gerechtigd zou zijn om de marketingbijdrage eenzijdig te verhogen, dit in onderhavige geval in redelijkheid evenmin stand kan houden, gezien het voorgaande.

Goede franchiseovereenkomst is noodzaak

Uit deze uitspraak blijkt wederom de noodzaak van een goed doortimmerde franchiseovereenkomst. Indien de franchisegever eenzijdig een verhoging van een financiële bijdrage wil kunnen doorvoeren, althans nadat de meerderheid van de franchisenemers daarmee ingestemd hebben, dan is het zaak om zulks zorgvuldig geformuleerd in de franchiseovereenkomst te bedingen. Zelfs dan kan in bepaalde gevallen de redelijkheid en billijkheid het beding buiten werking stellen. Franchisenemers doen er goed aan om kritisch te zijn ten aanzien van voorgestelde verhogingen, ook als de meerderheid van de franchisenemer voor een verhoging is, of als deze bevoegdheid expliciet in de franchiseovereenkomst neergelegd is.

Mr A.W. Dolphijn – Franchiseadvocaat

 

Belangen Vereniging Franchisenemers Nederland (BVFN) voert nader overleg met de Minister

/0 Reacties/in /door

Op 16 april 2014 heeft het al aangekondigde gesprek tussen de Belangen Vereniging Franchisenemers Nederland (BVFN), de onafhankelijke belangenbehartiging voor franchisenemers in Nederland, en het Ministerie van Economische Zaken plaatsgevonden. Diverse actuele thema’s rondom franchising hebben de revue gepasseerd. Uitvoerig is onder andere stilgestaan bij diverse conflicten in de franchisebranche en of wetgeving daar een oplossing voor zou kunnen zijn. Voorts werd stilgestaan bij de noodzaak om te komen tot een beter gestructureerde voorlichting betreffende het fenomeen franchising, onder andere ten behoeve van startende franchisenemers. De BVFN zal daar een belangrijke rol in spelen.

Met elkaar in gesprek blijven

De BVFN en het Ministerie blijven met elkaar in gesprek. De BVFN zal als gesprekspartner worden vermeld op de website van het Ministerie. De BVFN zal intensief voortgaan, ook in haar contacten met de overheid, de belangen van franchisenemers in Nederland te vertegenwoordigen en onder de aandacht te brengen.

Exoneratie zorgplicht bij prognose franchisegever

/0 Reacties/in /door
In een uitspraak van de rechtbank Overijssel van 9 april 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:1985 (over een vestiging van Top 1 Toys te Best) kwam de interessante vraag aan de orde of een samenwerking als franchise gekwalificeerd diende te worden. De gedaagde stelde van niet. Voorts werd door de gedaagde betwist dat er een prognoses voorafgaand aan de samenwerking afgegeven was. Een en ander stelde de gedaagde kennelijk om aan de in vaste jurisprudentie aangenomen zorgplicht van een franchisegever te ontkomen. Ten aanzien van beide aspecten vangt gedaagde bot.

Jurisprundentie

Onder verwijzing van jurisprudentie van de Hoge Raad en de richtlijn EG-verordening 4078/88 (PbEG 1988, L 359/46) kwalificeert de rechtbank de samenwerking als franchise. Doorslaggevend waren dat de gedaagde het recht had verleend om een onderneming te exploiteren onder de Top 1 Toys formule tegen een geldelijke vergoeding, de knowhow dienaangaande ter beschikking gesteld heeft , de verplichting opgelegd heeft om het (beeld) merk Top 1 Toys te gebruiken, de door Top 1 Toys vastgestelde reclamefolders verplicht uit te geven, aan overkoepelende campagnes deel te nemen en ook de verplichting op te leggen om de inrichting en uitstraling van de winkel overeenkomstig de richtlijnen te brengen. De in het handelsregister opgenomen bedrijfsomschrijving van de gedaagde en de inhoud van de statuten leiden niet tot een andere conclusie.

Voorts komt de vraag op of er sprake is geweest van het exploitatieprognose voorafgaand aan de samenwerking. De rechtbank oordeelt dat als dit het geval is, de inhoud van die exploitatieprognose onderworpen is aan de zorgplicht van de franchisegever. Inderdaad is er sprake geweest van een voorafgaande exploitatieprognose, zo luidt het oordeel. De inschatting van een koopkrachtbinding blijkt hier van belang en aanduidingen zoals “taakstelling” doen daar niet aan af.

Ondeugdelijke exploitatiebegroting

De rechtbank concludeert dat de afgegeven exploitatiebegroting ondeugdelijk was. De franchisegever had een klantenbindingspercentage ingeschat van 90. Op basis van dat percentage, na vermenigvuldiging van het aantal inwoners en de besteding per hoofd van de bevolking, waren de netto-omzetten begroot. Dit percentage diende feitelijk slechts 52 te zijn, zo is vastgesteld. Daarmee staat de schending van de zorgplicht van de franchisegever vast.
De franchiseovereenkomst was reeds buitengerechtelijk vernietigd, hetgeen stand houdt. De franchisenemer vordert schadevergoeding. Echter, de franchisegever had expliciet het volgende bedongen: “Contractant heeft door (franchisegever) verstrekte informatie (waaronder onder andere marktverkenning, exploitatiebegroting en taakstellende omzetten) laten toetsen door deskundige derden. Contractant erkent dan ook dat (franchisegever) niet aansprakelijk gesteld kan worden voor de door haar verstrekte informatie en cijfermaterialen.”

Onderzoeksplicht

Deze onderzoeksplicht had de franchisenemer niet uitgevoerd. Weliswaar was het ondernemingsplan (op onderdelen) door een drietal deskundigen getoetst, maar een vestigingsplaatsonderzoek naar de haalbaarheid van een rendabele exploitatie was niet uitgevoerd. De exoneratie weegt de rechtbank ook mee. Geoordeeld wordt dat de schade voor twee derde voor rekening van de franchisegever dient te komen, in belangrijke mate gezien de deskundigheid van de franchisegever. De omvang van de schade zal nog moeten worden vastgesteld. De rechtbank houdt de beslissing voor wat dat betreft aan.Kortom, een vonnis dat onderscheidenlijke belang van de zorgplicht van exploitatiebegrotingen bij franchiseovereenkomsten onderstreept.

Concurrentiebeding sneuvelt in kort geding

/0 Reacties/in /door

Onlangs oordeelde de voorzieningenrechter te Rotterdam dat een franchisenemer niet gehouden was aan het in de franchiseovereenkomst opgenomen concurrentiebeding. Medio 2012 had deze franchisenemer een bestaande vestiging van een ijssalon gekocht van een franchisegever met wie hij tevens een franchiseovereenkomst sloot. Eind 2013, na anderhalf seizoen de vestiging te hebben uitgebaat, deelde de franchisegever mede dat hij de franchiseovereenkomst wilde ontbinden. Diezelfde dag bevestigde hij dit per e-mail. Twee weken nadien zond de franchisegever een brief waarin hij stelde de overeenkomst reeds te hebben ontbonden op de dag van de hiervoor bedoelde mededeling. De franchisenemer was door de franchisegever echter nimmer in gebreke gesteld, hetgeen een vereiste is voor een rechtsgeldige ontbinding, zowel op grond van de wet als op grond van de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst. Voorts waren de tekortkomingen waarop de franchisegever de ontbinding had gestoeld onvoldoende zwaarwegend om de inzet van een dergelijk ingrijpend rechtsmiddel te kunnen rechtvaardigen.

Opgenomen concurrentiebeding

Op grond van geldende rechtspraak dient sprake te zijn van wezenlijke tekortkomingen. In deze kwestie was slechts sprake van een aantal vermeende klachten aangevuld met enkele futiliteiten die de franchisenemer niet konden worden aangerekend, zoals het niet verkopen van de juiste koffie vanwege door de franchisegever aangeleverde bussen met koffiebonen die niet op zijn koffiemolen pasten. Na de (niet rechtsgeldige) ontbinding trachtte de franchisegever de vestiging van de franchisenemer, terug te kopen en bood hem daarvoor een bedrag van slechts € 10.000,-, welk aanbod de franchisenemer niet accepteerde. Nu de franchisegever enerzijds de leveringen had gestaakt en anderzijds geen billijke prijs voor de ijssalon wilde betalen, zag de franchisenemer zich dan ook genoodzaakt om de exploitatie onder eigen naam voort te zetten. Als gevolg van het feit dat het gehuurde was bestemd als verkooppunt voor het bereiden en verkopen van ijs en koffie, kon hij niet anders dan de exploitatie voortzetten als ijssalon. Dit werd hem echter verboden door de franchisegever op grond van het in de franchiseovereenkomst opgenomen concurrentiebeding, waarvan hij in kort geding nakoming vorderde op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Onredelijke franchisegever

Namens de franchisenemer is verweer gevoerd tegen de vordering van deze zich volstrekt onredelijk opstellende franchisegever. Gelukkig zag de voorzieningenrechter ook in dat de vordering van de franchisegever in de gegeven omstandigheden onmogelijk kon worden toegewezen en hij maakte hier dan ook korte metten mee door deze af te wijzen. Aan het oordeel lag de overweging ten grondslag dat geen sprake was van een rechtsgeldige ontbinding door de franchisegever en dat van de franchisenemer in alle redelijkheid niet kon worden verwacht dat hij zou instemmen met een verkoopprijs van zijn ijssalon ad € 10.000,-. Daarom zat er voor de franchisenemer, mede ingevolge de bestemming van het gehuurde, niets anders op dan het voortzetten van de exploitatie van de ijssalon onder eigen naam.

Uit dit oordeel blijkt maar weer dat niet te lichtvaardig met een ontbinding dient te worden omgesprongen, doch ook dat een concurrentiebeding niet zaligmakend is. Op het moment dat een franchisegever de franchiseovereenkomst, zonder voldoende zwaarwegende gronden of zonder de franchisenemer op de juiste wijze in gebreke te stellen, voortijdig eindigt, zal hij zich dan ook niet snel kunnen beroepen op het in de franchiseovereenkomst opgenomen concurrentiebeding. Dit blijkt ook uit eerdere rechtspraak.

BVFN in gesprek met de Minister

/0 Reacties/in /door
Begin maart 2014 heeft de Belangen Vereniging Franchisenemers Nederland (BVFN), de onafhankelijke belangenbehartiger voor franchisenemers in Nederland, de Minister van Economische Zaken bij brief verzocht om een onderhoud teneinde verschillende (actuele) thema’s rondom franchising te bespreken. Inmiddels heeft de BVFN van het Ministerie van Economische Zaken een uitnodiging ontvangen teneinde de zienswijze van de BVFN dienaangaande aan haar kenbaar te maken.
Deze bijeenkomst zal op korte termijn worden geagendeerd. Hierbij zullen de belangen van franchisenemers in Nederland langs diverse wijzen door de BVFN aan de orde worden gesteld, niet alleen het nut van regelgeving betreffende. Naar aanleiding daarvan zal de BVFN nader verslag doen.