Verwerving supermarktlocatie door opzegging huurovereenkomst ten koste van zittende huurder mag

/0 Reacties/in /door

Op 25 april 2014 heeft de Hoge Raad ten tweede male bevestigd dat de wachttijd van drie jaar bij opzegging van de huurovereenkomst winkelruimte wegens dringend eigen gebruik na koop van het onroerend goed nog maar uitsluitend geldt in de eerste huurtermijn. Hiermee wordt het eerdere arrest van de Hoge Raad van 2010, welk arrest vele pennen in de literatuur in beweging heeft gebracht, aldus bevestigd.

Deze zaak betrof de opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte waarin Aldi een van haar supermarkten had gevestigd. De opvolgend huurder had onroerend goed kort daarvoor gekocht en wenste in plaats van Aldi aldaar zelf een supermarkt te exploiteren.

Huurovereenkomst

Voor inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht per 2003 gold alsdan een wachttijd van drie jaar, ongeacht de duur van de huurovereenkomst. De Hoge Raad bepaalt thans aldus dat die wachttijd nu alleen maar geldt in de eerste huurperiode, welke in de regel vijf jaar, doch in casu tien jaar betrof. In het nieuwe huurrecht geldt die wachttijd nadien dus niet meer en is het aldus mogelijk om per onmiddellijk na aankoop van het onroerend goed de huurovereenkomst per eerst mogelijke datum op te zeggen en het gehuurde zelf te gaan gebruiken voor eenzelfde activiteit, in casus aldus de exploitatie van een supermarkt, maar dat kan uiteraard iedere winkel betreffen.

Met name in de supermarktbranche is sprake van schaarste aan goede vestigingspunten en wordt de goodwill van een onderneming veelal in belangrijke mate bepaald door de mogelijkheid om op een bepaalde renderende locatie een supermarkt te kunnen exploiteren. Het ligt voor de hand dat organisaties via deze weg aldus zullen trachten goede locaties te verwerven, ten koste van de zittende huurder.

Met name in die situaties waarin supermarktondernemers forse investeringen doen bij ombouw van formules, hetgeen momenteel in volle gang is, dient men dus bijzonder waakzaam te zijn dat de (hoofd)huurrechten niet gedurende de afschrijvingstermijn een streep door die rekening kunnen trekken.

Huurrechten

Doordat bij de overgang van C1000 naar Jumbo en/of Albert Heijn en/of Coop de huurrechten veelal door juridische splitsing en fusie zijn overgegaan onder algemene titel, zijn die huurrechten aldus niet vernieuwd. Door de bevestiging die de Hoge Raad heeft gegeven, bestaat aldus in de hoofdhuurovereenkomst, maar ook in de onderhuurovereenkomst, het risico dat er langs de weg van koop van onroerend goed en opzegging van de huurovereenkomst alsnog kapers op de kust komen. Omdat franchisenemers in de supermarktbranche veelal onderhuurder zijn dienen zij waakzaam te zijn en navraag te doen naar de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst. De hoofdhuurder is verplicht die duur te melden.

Het advies aan supermarktondernemers die thans worden geconfronteerd met een ombouw is dan ook om zich bijzonder goed te vergewissen van de duur van de hoofdhuurrelatie en zo nodig ervoor zorg te dragen dat deze wordt verlengd, alvorens wordt geïnvesteerd.

Voor geïnteresseerden vermelden wij hier de vindplaats van het arrest van de Hoge Raad te raadplegen op de website rechtspraak.nl : ECLI:NL.HR:2014:1018.

 

Eenzijdige collectieve fee-verhoging door franchisegever ongeoorloofd

/0 Reacties/in /door

In een belangwekkende uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 23 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:249 (Spare Ribs Express/Franchisenemer) lag de vraag voor of een franchisegever een verhoging van een bijdrage mocht doorvoeren. De franchisegever had voor 2009, 2010 en 2011 aan de franchisenemers een verhoging van de marketingbijdrage gevraagd. De Franchisenemers, waaronder de franchisenemer in kwestie, hadden daar steeds mee ingestemd. Toen de franchisegever aan de franchisenemers voor 2012 wederom een verhoging vroeg, stemde de franchisenemer in kwestie ter vergadering van de franchisenemers tegen, terwijl de meerderheid van de franchisenemers voor stemde. De franchisegever stelde de meerderheidsbeslissing vast en vorderde afdracht van de verhoogde bijdrage van de weigerachtige franchisenemer.

De franchisenemer heeft in eerste aanleg gewezen op het ontbreken van een contractuele bevoegdheid om tot eenzijdige verhoging over te gaan en kreeg hierin gelijk. In hoger beroep wordt vastgesteld dat de franchiseovereenkomst niet voorziet in een gebondenheid aan besluiten van de meerderheid van franchisenemers. Ook is er anderszins geen sprake van een contractuele eenzijdige bevoegdheid om tot verhoging van de marketingbijdrage te komen.

Grote “franchiseketenbelang

De franchisegever wijst er onder meer op dat sinds het sluiten van de franchiseovereenkomst in 1997 er veel veranderd is, zoals de omvang van de franchiseorganisatie en het belang van (internet)marketing, waardoor op landelijk niveau marketing gevoerd dient te worden om de concurrentie voor te blijven. Verder wordt gewezen op het “grotefranchiseketenbelang”, dat inhoudt dat het belang van de franchiseformule prevaleert boven de individuele belangen van de franchisenemers. Met het oog op dat belang is volgens de franchisegever een bedrag aan landelijke marketingactiviteiten benodigd dat zo hoog is dat dit in redelijkheid niet valt te financieren uit de reguliere franchise fee.

Het Gerechtshof overweegt dat het niet ondenkbaar is dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid ertoe leidt dat in het belang van de franchiseformule en/of het collectief van franchisenemers een betalingsverplichting wordt aangenomen, zonder dat daar een contractuele basis voor is. Echter, de argumenten van de franchisegever overtuigen het Gerechtshof niet. Daarbij doelt het Gerechtshof kennelijk in het bijzonder op de stelling dat de benodigde markering activiteiten niet uit de reguliere franchise fee zouden kunnen worden voldaan.

Ten overvloede overweegt het Gerechtshof nog dat indien en voor zover de franchiseovereenkomst zou bepalen dat de franchisegever gerechtigd zou zijn om de marketingbijdrage eenzijdig te verhogen, dit in onderhavige geval in redelijkheid evenmin stand kan houden, gezien het voorgaande.

Goede franchiseovereenkomst is noodzaak

Uit deze uitspraak blijkt wederom de noodzaak van een goed doortimmerde franchiseovereenkomst. Indien de franchisegever eenzijdig een verhoging van een financiële bijdrage wil kunnen doorvoeren, althans nadat de meerderheid van de franchisenemers daarmee ingestemd hebben, dan is het zaak om zulks zorgvuldig geformuleerd in de franchiseovereenkomst te bedingen. Zelfs dan kan in bepaalde gevallen de redelijkheid en billijkheid het beding buiten werking stellen. Franchisenemers doen er goed aan om kritisch te zijn ten aanzien van voorgestelde verhogingen, ook als de meerderheid van de franchisenemer voor een verhoging is, of als deze bevoegdheid expliciet in de franchiseovereenkomst neergelegd is.

Mr A.W. Dolphijn – Franchiseadvocaat

 

Belangen Vereniging Franchisenemers Nederland (BVFN) voert nader overleg met de Minister

/0 Reacties/in /door

Op 16 april 2014 heeft het al aangekondigde gesprek tussen de Belangen Vereniging Franchisenemers Nederland (BVFN), de onafhankelijke belangenbehartiging voor franchisenemers in Nederland, en het Ministerie van Economische Zaken plaatsgevonden. Diverse actuele thema’s rondom franchising hebben de revue gepasseerd. Uitvoerig is onder andere stilgestaan bij diverse conflicten in de franchisebranche en of wetgeving daar een oplossing voor zou kunnen zijn. Voorts werd stilgestaan bij de noodzaak om te komen tot een beter gestructureerde voorlichting betreffende het fenomeen franchising, onder andere ten behoeve van startende franchisenemers. De BVFN zal daar een belangrijke rol in spelen.

Met elkaar in gesprek blijven

De BVFN en het Ministerie blijven met elkaar in gesprek. De BVFN zal als gesprekspartner worden vermeld op de website van het Ministerie. De BVFN zal intensief voortgaan, ook in haar contacten met de overheid, de belangen van franchisenemers in Nederland te vertegenwoordigen en onder de aandacht te brengen.

Exoneratie zorgplicht bij prognose franchisegever

/0 Reacties/in /door
In een uitspraak van de rechtbank Overijssel van 9 april 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:1985 (over een vestiging van Top 1 Toys te Best) kwam de interessante vraag aan de orde of een samenwerking als franchise gekwalificeerd diende te worden. De gedaagde stelde van niet. Voorts werd door de gedaagde betwist dat er een prognoses voorafgaand aan de samenwerking afgegeven was. Een en ander stelde de gedaagde kennelijk om aan de in vaste jurisprudentie aangenomen zorgplicht van een franchisegever te ontkomen. Ten aanzien van beide aspecten vangt gedaagde bot.

Jurisprundentie

Onder verwijzing van jurisprudentie van de Hoge Raad en de richtlijn EG-verordening 4078/88 (PbEG 1988, L 359/46) kwalificeert de rechtbank de samenwerking als franchise. Doorslaggevend waren dat de gedaagde het recht had verleend om een onderneming te exploiteren onder de Top 1 Toys formule tegen een geldelijke vergoeding, de knowhow dienaangaande ter beschikking gesteld heeft , de verplichting opgelegd heeft om het (beeld) merk Top 1 Toys te gebruiken, de door Top 1 Toys vastgestelde reclamefolders verplicht uit te geven, aan overkoepelende campagnes deel te nemen en ook de verplichting op te leggen om de inrichting en uitstraling van de winkel overeenkomstig de richtlijnen te brengen. De in het handelsregister opgenomen bedrijfsomschrijving van de gedaagde en de inhoud van de statuten leiden niet tot een andere conclusie.

Voorts komt de vraag op of er sprake is geweest van het exploitatieprognose voorafgaand aan de samenwerking. De rechtbank oordeelt dat als dit het geval is, de inhoud van die exploitatieprognose onderworpen is aan de zorgplicht van de franchisegever. Inderdaad is er sprake geweest van een voorafgaande exploitatieprognose, zo luidt het oordeel. De inschatting van een koopkrachtbinding blijkt hier van belang en aanduidingen zoals “taakstelling” doen daar niet aan af.

Ondeugdelijke exploitatiebegroting

De rechtbank concludeert dat de afgegeven exploitatiebegroting ondeugdelijk was. De franchisegever had een klantenbindingspercentage ingeschat van 90. Op basis van dat percentage, na vermenigvuldiging van het aantal inwoners en de besteding per hoofd van de bevolking, waren de netto-omzetten begroot. Dit percentage diende feitelijk slechts 52 te zijn, zo is vastgesteld. Daarmee staat de schending van de zorgplicht van de franchisegever vast.
De franchiseovereenkomst was reeds buitengerechtelijk vernietigd, hetgeen stand houdt. De franchisenemer vordert schadevergoeding. Echter, de franchisegever had expliciet het volgende bedongen: “Contractant heeft door (franchisegever) verstrekte informatie (waaronder onder andere marktverkenning, exploitatiebegroting en taakstellende omzetten) laten toetsen door deskundige derden. Contractant erkent dan ook dat (franchisegever) niet aansprakelijk gesteld kan worden voor de door haar verstrekte informatie en cijfermaterialen.”

Onderzoeksplicht

Deze onderzoeksplicht had de franchisenemer niet uitgevoerd. Weliswaar was het ondernemingsplan (op onderdelen) door een drietal deskundigen getoetst, maar een vestigingsplaatsonderzoek naar de haalbaarheid van een rendabele exploitatie was niet uitgevoerd. De exoneratie weegt de rechtbank ook mee. Geoordeeld wordt dat de schade voor twee derde voor rekening van de franchisegever dient te komen, in belangrijke mate gezien de deskundigheid van de franchisegever. De omvang van de schade zal nog moeten worden vastgesteld. De rechtbank houdt de beslissing voor wat dat betreft aan.Kortom, een vonnis dat onderscheidenlijke belang van de zorgplicht van exploitatiebegrotingen bij franchiseovereenkomsten onderstreept.

Concurrentiebeding sneuvelt in kort geding

/0 Reacties/in /door

Onlangs oordeelde de voorzieningenrechter te Rotterdam dat een franchisenemer niet gehouden was aan het in de franchiseovereenkomst opgenomen concurrentiebeding. Medio 2012 had deze franchisenemer een bestaande vestiging van een ijssalon gekocht van een franchisegever met wie hij tevens een franchiseovereenkomst sloot. Eind 2013, na anderhalf seizoen de vestiging te hebben uitgebaat, deelde de franchisegever mede dat hij de franchiseovereenkomst wilde ontbinden. Diezelfde dag bevestigde hij dit per e-mail. Twee weken nadien zond de franchisegever een brief waarin hij stelde de overeenkomst reeds te hebben ontbonden op de dag van de hiervoor bedoelde mededeling. De franchisenemer was door de franchisegever echter nimmer in gebreke gesteld, hetgeen een vereiste is voor een rechtsgeldige ontbinding, zowel op grond van de wet als op grond van de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst. Voorts waren de tekortkomingen waarop de franchisegever de ontbinding had gestoeld onvoldoende zwaarwegend om de inzet van een dergelijk ingrijpend rechtsmiddel te kunnen rechtvaardigen.

Opgenomen concurrentiebeding

Op grond van geldende rechtspraak dient sprake te zijn van wezenlijke tekortkomingen. In deze kwestie was slechts sprake van een aantal vermeende klachten aangevuld met enkele futiliteiten die de franchisenemer niet konden worden aangerekend, zoals het niet verkopen van de juiste koffie vanwege door de franchisegever aangeleverde bussen met koffiebonen die niet op zijn koffiemolen pasten. Na de (niet rechtsgeldige) ontbinding trachtte de franchisegever de vestiging van de franchisenemer, terug te kopen en bood hem daarvoor een bedrag van slechts € 10.000,-, welk aanbod de franchisenemer niet accepteerde. Nu de franchisegever enerzijds de leveringen had gestaakt en anderzijds geen billijke prijs voor de ijssalon wilde betalen, zag de franchisenemer zich dan ook genoodzaakt om de exploitatie onder eigen naam voort te zetten. Als gevolg van het feit dat het gehuurde was bestemd als verkooppunt voor het bereiden en verkopen van ijs en koffie, kon hij niet anders dan de exploitatie voortzetten als ijssalon. Dit werd hem echter verboden door de franchisegever op grond van het in de franchiseovereenkomst opgenomen concurrentiebeding, waarvan hij in kort geding nakoming vorderde op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Onredelijke franchisegever

Namens de franchisenemer is verweer gevoerd tegen de vordering van deze zich volstrekt onredelijk opstellende franchisegever. Gelukkig zag de voorzieningenrechter ook in dat de vordering van de franchisegever in de gegeven omstandigheden onmogelijk kon worden toegewezen en hij maakte hier dan ook korte metten mee door deze af te wijzen. Aan het oordeel lag de overweging ten grondslag dat geen sprake was van een rechtsgeldige ontbinding door de franchisegever en dat van de franchisenemer in alle redelijkheid niet kon worden verwacht dat hij zou instemmen met een verkoopprijs van zijn ijssalon ad € 10.000,-. Daarom zat er voor de franchisenemer, mede ingevolge de bestemming van het gehuurde, niets anders op dan het voortzetten van de exploitatie van de ijssalon onder eigen naam.

Uit dit oordeel blijkt maar weer dat niet te lichtvaardig met een ontbinding dient te worden omgesprongen, doch ook dat een concurrentiebeding niet zaligmakend is. Op het moment dat een franchisegever de franchiseovereenkomst, zonder voldoende zwaarwegende gronden of zonder de franchisenemer op de juiste wijze in gebreke te stellen, voortijdig eindigt, zal hij zich dan ook niet snel kunnen beroepen op het in de franchiseovereenkomst opgenomen concurrentiebeding. Dit blijkt ook uit eerdere rechtspraak.

BVFN in gesprek met de Minister

/0 Reacties/in /door
Begin maart 2014 heeft de Belangen Vereniging Franchisenemers Nederland (BVFN), de onafhankelijke belangenbehartiger voor franchisenemers in Nederland, de Minister van Economische Zaken bij brief verzocht om een onderhoud teneinde verschillende (actuele) thema’s rondom franchising te bespreken. Inmiddels heeft de BVFN van het Ministerie van Economische Zaken een uitnodiging ontvangen teneinde de zienswijze van de BVFN dienaangaande aan haar kenbaar te maken.
Deze bijeenkomst zal op korte termijn worden geagendeerd. Hierbij zullen de belangen van franchisenemers in Nederland langs diverse wijzen door de BVFN aan de orde worden gesteld, niet alleen het nut van regelgeving betreffende. Naar aanleiding daarvan zal de BVFN nader verslag doen.

Exploitatie niet haalbaar – Nieuwe AH’ers denken aan verkoop

/0 Reacties/in /door

door Henri Maarse

ROTTERDAM – Diverse ex-C1000-ondernemers die nu onder de vlag van AH actief zijn, overwegen hun supermarkt te verkopen. ‘Zelfs met subsidie van AH is een rendabele exploitatie niet haalbaar’, zegt advocaat Jeroen Sterk.

De advocaat van het Rotterdamse kantoor Ludwig & van Dam begeleidt als juridisch adviseur zelf verschillende ‘nieuwe’ AH-ondernemers. De advocaat wil niet zeggen hoeveel ondernemers met AH in onderhandeling zijn over de verkoop van hun supermarkt. ‘Het gaat om meerdere ondernemers, die na ombouw te maken hebben met zwaar verlieslatende exploitaties. Albert Heijn komt hen wel te hulp met subsidies, maar zelfs daarmee is een rendabele exploitatie niet haalbaar’, aldus Sterk.

De optie om de winkel terug te verkopen aan AH is voor die ondernemers de laatste reddingsboei, zij het een weinig aantrekkelijke. ‘Op die manier, dreigen zij dubbel verlies op te lopen. Ze hebben ernstige schade geleden in de exploitatie en dreigen ook, vanwege de bestaande afspraken over de goodwillvergoeding, hun winkel tegen een veel lagere prijs van de hand te moeten doen. Begin dit jaar verkocht Wim Brouns uit Helmond zijn winkel al terug aan AH omdat de switch van C1000 naar AH hem €70.000 omzet per week kostte.

Behalve gesprekken over verkoop van winkels dreigt AH met verschillende ondernemers in juridische procedures terecht te komen. Het supermarktbedrijf heeft de eerste dagvaarding al binnen en volgens Sterk zijn er meer in voorbereiding. Het gaat om een ondernemer die AH verwijt dat het bedrijf onzorgvuldige omzetprognoses heeft afgegeven en zich onvoldoende verantwoordelijk voelt voor de geleden schade. AH heeft inmiddels geantwoord op die dagvaarding. Sterk is niet onder de indruk van die repliek. ‘AH vindt dat het wel voldoende heeft gedaan om de schade te beperken: De zaak zal nu naar verwachting worden voortgezet voor de (civiele) rechter. Of dat tot een uitspraak leidt, is onzeker. In veel gevallen stuurt de rechter in eerste instantie aan op een schikking.

Bron: Distrifood, 26 maart 2014

Gevolgen beëindiging franchiseovereenkomst: een opmerkelijke belangenafweging

/0 Reacties/in /door

Eind 2013 was er sprake van een opmerkelijke uitspraak van in casu de rechtbank Arnhem. Hoewel de franchiserelatie tussen de betrokken franchisegever en franchisenemer formeel was beëindigd, is in kort geding bepaald dat de franchisenemer de naam en handelsnaam van de franchisegever mocht blijven gebruiken gedurende een bepaalde periode. De belangen van de franchisenemer in kwestie waren dermate zwaarwegend dat tot deze uitspraak is gekomen.

Handelsnaam behouden

Op zichzelf is de feitelijke situatie die tot deze uitspraak heeft geleid wel wat eigensoortig. Ter zake gaat het om een formule met ongeveer 230 winkels. De franchisenemer in kwestie exploiteerde daar 73 winkels van, waarnaast er nog 25 overige franchisenemers actief waren. De franchiseovereenkomst tussen de (grote) franchisenemer en de franchisegever was medio 2013 beëindigd, waarop de franchisenemer de handelsnaam en het merk van de formule doorgebruikte, onder protest van de franchisegever. De franchisenemer beargumenteerde het door gebruiken van de naam onder meer met te stellen dat hij die naam al gebruikte voordat het tot een franchiserelatie kwam. Partijen hadden een lange historie met elkaar. Voorts speelde in de visie van de franchisenemer een rol dat het initiatief tot beëindiging van de relatie van de franchisegever afkomstig was. De franchisegever heeft de franchisenemer vervolgens in kort geding betrokken met, kort gezegd, de vordering het gebruik van de handelsnaam en het merk te staken.

Rechthebbende

De rechtbank stelde als eerste vast dat de franchisenemer niet de rechthebbende was op merk en handelsnaam. In zoverre kreeg de franchisegever dus gelijk. De rechtbank nam bij haar verdere beoordeling echter in aanmerking dat de beëindiging van de franchiseovereenkomst mede zijn oorzaak had in een vergaande reorganisatie bij de franchisegever. De franchisenemer werd gevolgd in haar stelling dat wanneer voor de 73 door haar geëxploiteerde winkels de handelsnaam en het merk niet langer zou mogen worden gebruikt, dat zou leiden tot onevenredig veel schade. Het logo en veel reclame-uitingen zouden moeten worden gewijzigd, met hoge kosten tot gevolg. Voorts zou een en ander de goodwill van de winkels verminderen. In de visie van de rechtbank speelde voorts een belangrijke rol dat de reorganisatie bij de franchisegever ook ertoe zou kunnen leiden dat de franchisenemer uiteindelijk toch het merk en handelsnaam zou kunnen blijven voeren en gebruiken, zodat het gevaar dreigde van zinloze schade ten laste van de franchisenemer.

Daartegenover diende de rechtbank het belang te wegen van de franchisegever: indien de voormalige franchisenemer het merk en de handelsnaam zou mogen voortgebruiken, zouden er twee ketens met dezelfde naam onder hetzelfde merk bestaan. De franchisegever betoogde dat zijn overige franchisenemers daar problemen mee zouden hebben en dat een en ander afbreuk zou kunnen doen aan het imago en het merk.
De rechtbank heeft deze belangen tegen elkaar afgewogen en geoordeeld dat het belang van de franchisenemer voor ging. Het doorgebruiken van het merk en handelsnaam acht de rechtbank in dit geval minder schadelijk dan het stoppen van het voeren daarvan. De franchisenemer is dan ook in casu toegestaan het merk en handelsnaam te blijven voeren, zonder enige vergoeding.

Lange historie

Het zonder (franchise)overeenkomst kunnen blijven voeren, als voormalig franchisenemer, van een, in de onderhavige situatie, buitengewoon bekend en waardevol merk is opmerkelijk. Het is zonder meer zo dat deze kwestie bijzonder is, in het licht van de reorganisatie die bij de franchisegever gaande was en het gegeven dat partijen een buitengewoon lange historie met elkaar hadden. Dat heeft de rechtbank zwaar laten meewegen. Voorts is het doorgebruiken van de naam en het merk voor een bepaalde periode toegestaan en niet voor onbepaalde tijd. Niettemin opent deze uitspraak wel de weg voor soortgelijke procedures. Er zijn meerdere situaties denkbaar waarin een franchisenemer met succes kan betogen dat hij recht heeft op het verdergaand gebruik van de formulenaam, wanneer in zijn ogen de franchiseovereenkomst ten onrechte is beëindigd door de franchisegever. Makkelijk zal dat in voorkomend geval niet zijn, maar de mogelijkheid is er dus wel.

 

BVFN stuurt brief aan de minister

/0 Reacties/in /door
De Belangenvereniging Franchisenemers Nederland (BVFN) heeft een brief gestuurd aan de minister. Dit in verband met recente ontwikkelingen in de franchisewereld en de belangen van franchisenemers hierbij.
Per brief is aan de minister van Economische Zaken verzocht om een onderhoud teneinde verschillende (actuele) thema’s te bespreken. Naar aanleiding hiervan zal nader worden teruggekoppeld omtrent het overleg.